遺言書がある場合の相続登記｜必要書類と流れをわかりやすく解説

遺言書とは死後、どの財産を誰にどのような配分で分けるかを書き残した法的な効力をもつ書類のことです。遺言書で不動産を相続した相続人は「相続登記」を行い、不動産の名義を故人から変更します。相続登記にはこの遺言書による相続登記を含め、次の３パターンがあります。

• 遺言書による相続登記
• 遺産分割協議による相続登記
• 法定相続による相続登記

遺言書がある場合は遺言を残した方の意思を尊重し、基本的には遺言書の内容が遺産分割協議の決定や法定相続分よりも優先され、遺言書に基づいた配分と相続登記を行います。今回は、遺言書がある場合の相続登記について詳しくお伝えしていきます。遺言書が見つかったらこの記事の内容を参考にして相続登記を進めていきましょう。

遺言書の種類によっては相続登記の必要書類と手続きが変わる

遺言書といっても次の３種類があります。

• 自筆証書遺言
• 公正証書遺言
• 秘密証書遺言

遺言書による相続登記を行う際には、添付書類として遺言書を提出しなければなりません。見つかった遺言書の種類によっては手続きが若干異なり、相続登記の流れが変わってきます。まずは遺言書の種類を押さえておきましょう。

自筆証書遺言による相続登記の場合

「自筆証書遺言」とは遺言を残す方が全文（財産目録除く）を自筆で書く遺言書のことです。遺品整理の際に見つかることも多い遺言書となります。

自筆証書遺言は相続登記の際にそのまま添付書類として使用できません。自筆証書遺言を添付書類とするためには、必ず家庭裁判所での「検認」の手続きが必要になります。

検認とは遺言書の偽造を防ぐために相続人全員に対して内容を確認し、開封する手続きのことです。検認が済むと自筆証書遺言に「検認済証明書」が付き、相続登記の際に添付書類として使用できるようになります。

また、自筆証書遺言には「自筆で書いている」「作成した日付の記載がある」「氏名の記載がある」「作成した方の印鑑が押されている」「訂正がある場合、遺言書の訂正の様式に従っている」といった成立要件があります。

検認を経ていてもこれらの成立要件を満たしていない場合、方式不備として自筆証書遺言の内容は無効になります。無効になった場合は遺産分割協議を経て、相続登記を行います。

有効な場合は自筆証書遺言の内容に従って相続手続きを進め、相続登記の際には添付資料とします。

なお、令和２年７月から法務局で運用が開始された自筆証書遺言保管制度で遺言書が保管されている場合、法務局から通知が届きます。法務局に作成された遺言の元データがあり、偽造変造の恐れがないので、家庭裁判所での検認は不要です。また保管時に法務局の遺言書保管官が遺言書の方式を確認しているので、方式不備で無効になることは原則ありません。

しかしながら内容が不明瞭であったり、遺言者（遺言を残した方）に意思能力が認められなかったりする場合もあり、法務局に保管してある遺言の内容で手続きできるかどうかは担保されてないので注意しましょう。

公正証書遺言による相続登記の場合

公正証書遺言とは、遺言を残す方が公証役場の公証人に遺言の内容を伝え「公正証書」の形で残す遺言書のことです。公正証書は公証人が作成する法的な書類で、原本が公証役場で保管されています。不動産の所有者の死後、公証役場の遺言検索システムを使用し、公正証書遺言の有無を調査する必要があります。

また公正証書遺言は公証役場で厳重に保管され偽造の恐れがないため、検認が不要になります。自筆証書遺言の場合と異なり、検認を経ることなくそのまま相続登記の添付書類として使用できます。

さらに公正証書遺言は公証人が作成するので方式不備によって無効になる可能性が低く、公証人が立ち会うことから、遺言書が遺言者の真意に基づいて作成されたことを強く推認します。そのため、公正証書遺言が残されている場合は基本的には遺言書の内容通りに相続手続きを進めていくことになります。

秘密証書遺言による相続登記の場合

秘密証書遺言とは自筆証書遺言と同様に自分で内容を作成し、遺言書の存在だけを公証役場で証明してもらう遺言のことです。自筆証書遺言同様に遺言を残した方が自分で保管するので遺品整理の際に見つかることもありますが、公証役場の遺言検索システムで遺言書の有無を確認できます。

公証人が遺言書の内容まで確認しないので秘匿性が高くなりますが、方式不備が生じて内容が無効になる可能性があります。無効になった場合は遺産分割協議による相続登記を行います。

また自筆証書遺言同様に遺言を残した方が保管するので偽造のリスクがあり、必ず家庭裁判所での検認が必要になります。相続登記の際はそのまま添付書類として使用できず、家庭裁判所で検認の手続きを行い、検認済証明書とともに相続登記の際に提出します。

遺言書がある場合の相続登記の必要書類

遺言書がある場合、以下の書類を集め、相続する不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請を行います。

• 登記申請書
• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の死亡時の戸籍謄本または除籍謄本
• 不動産を取得する相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺言書（自筆証書遺言・秘密証書遺言は家庭裁判所の検認済証明書を添付する必要あり。公正証書遺言は不要）：登記原因証明情報

遺産分割協議や法定相続分で不動産を相続する場合、相続人が誰で何人いるのかを確定させる必要があります。遺言書で不動産を相続する場合、すでに不動産を取得する相続人が遺言書で取り決められているので、この相続人確定の手順が省略されます。

ゆえに相続人確定のために被相続人の戸籍をさかのぼり、出生から死亡までの戸籍を集める必要はありません。不動産を取得する相続人が決まっているので、相続人の戸籍謄本や住民票の準備は不動産を取得する相続人の分のみとなります。

また遺言書による相続登記の場合、遺産分割協議も行わないので相続人全員による遺産分割協議書への押印も不要になり、相続人全員の印鑑証明書も提出する必要がありません。

遺言書に基づいた相続登記をする場合は、遺産分割協議や法定相続分の場合と比べ、必要書類が少ないという特徴があります。

なお、相続人以外に財産を相続させる「遺贈」の場合に限り、受遺者(遺贈で財産を受け取る方)と遺言執行者または相続人全員の共同申請となるため、被相続人が権利を取得した際の権利証（登記識別情報）が必要です。この遺贈については次項の相続登記の流れを追いながら説明します。

遺言書がある場合の相続登記の流れ

遺言書がある場合の相続登記手続きの流れは次の通りです。

STEP1 遺言書に「検認」が必要な場合、家庭裁判所で検認手続きを行う

遺言書がある場合、まずすべきなのは家庭裁判所での「検認」となります。

家庭裁判所での検認が済むと遺言書に「検認済証明書」が付き、相続登記の際に添付書類として使用できるようになります。検認せずに遺言書を開封すると5万円以下の過料が科せられるので注意です。

STEP2 不動産の相続人を確認する

遺言書の相続の内容を確認します。「妻に土地や自宅家屋を相続させる」「長男にマンションを相続させる」など、誰がどの不動産を相続することになっているか確認しましょう。

「遺言執行者」がいる

遺言執行者とは財産の適切な管理などを目的とし、遺言の内容を実現する者のことです。遺言書の内容や利害関係者が家庭裁判所に申し立てることで選任・指定されます。

遺言執行者は、遺言書が誰に何を相続させるか明記されている「特定財産承継遺言」であれば、相続人からの登記申請の依頼を受けずに単独・代理で相続登記の申請ができます※。もちろん相続人側による相続登記も可能です。

遺言執行者が申請手続きをする場合には、次の書類を添付します。

• 遺言書で遺言執行人が指定されている場合：遺言書
• 裁判所で選任された場合：遺言執行者選任審判書（選任の申立後に発行）

※改正民法(相続法)が施行された2019年７月１日以降に開始された相続が対象。2019年7月1日以後に相続が開始しても、遺言書の作成日時が施行日前であれば改正法は適用されない

遺言書に相続人以外の名前がある

相続人以外の人間が遺言書で財産を取得することを「遺贈」といいます。遺贈の場合は「遺贈登記」が必要になります。遺贈登記とは、相続人全員または遺言執行者と、遺贈により不動産を取得する方が共同で申請する登記のことです。通常の相続登記と異なり、権利証（登記識別情報）が必要になります。

遺言書の内容に納得ができない

相続人全員が合意するならば、遺言書の内容と異なった遺産分割協議を行うことができます。その後、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がどの財産をどれだけ取得するのか取り決めます。不動産を引き継いだ相続人が相続登記を行います。

遺言書に特に不動産についての記載がない

被相続人が不動産を所有していたのにもかかわらず、不動産の相続については遺言書で特に記載のない場合はどうなるのでしょうか？遺言書に記載のない財産がある場合も相続人の間で「遺産分割協議」を行い、不動産を引き継いだ相続人が相続登記を行います。

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STEP3 不動産の相続人が必要書類を準備する

不動産を引き継ぐことになった相続人は必要書類を準備します。遺言書がある場合の相続登記では遺言書と検認済証明書も必要書類に含まれます。

STEP4 不動産の相続人が登記申請書を作成する

相続人は不動産の登記申請書を作成します。登記申請書の様式は法務局のホームページで公開されていますのでダウンロードして印刷しましょう。以下に沿って正確に記入していきます。

記入箇所	記入事項
登記の目的	「所有権移転」と記入する
原因	被相続人の死亡日（戸籍上の死亡日）を記入する
相続人（被相続人）	被相続人の氏名と、相続人の住所と氏名、連絡先の電話番号を記入する
添付情報	添付する書類のこと。法務局の記入例を参考に記入する
登記識別情報の通知希望	特段の事情がなければ、通知を希望する
申請日	登記申請書を提出する日を記入する
法務局	不動産の所在地を管轄している法務局を記入する
課税価格	市町村役場・都税事務所で発行できる「固定資産評価証明書」をもとに課税価格を記入する
登録免許税額	登録免許税額は課税価格の0.4%で算出し記入する
不動産の表示	法務局で発行できる「登記事項証明書」をもとに記入する

STEP5 不動産の相続人が法務局で相続登記を申請する

法務局に向かい、相続登記の申請を行います。

【相続登記の費用】何にいくらかかる？ケース別解説

「遺産分割協議」による相続登記になるのはどんな場合？

遺言書ではなく、遺産分割協議による相続登記になるパターンもご紹介しました。どんな場合に遺産分割協議以外の相続登記になるのでしょうか。

遺言書の内容に納得できない！遺言書と異なる内容で相続登記したい場合

遺言書は亡くなった方の最後の意思ですので内容を尊重するのが望ましいですが、相続人が内容に納得がいかない場合もあるでしょう。相続人全員の合意（遺言執行者がいれば遺言執行者の同意も必要）があれば「遺産分割協議」を行うことで遺言書と異なる内容で不動産を相続することができます。遺産分割協議とは相続人全員で遺産の分け方を話し合う協議のことで、不動産に限らず遺産全般を対象として遺産を取得する相続人を決めます。この遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら相続登記を行います。

遺言書がない場合

遺言書がない場合、まずは相続人の調査・確認を行って相続人を確定、相続財産を調査・把握し、遺産分割協議を執り行います。遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら、その相続人が相続登記を申請します。

後から遺言書が見つかったら？

遺産分割協議後に「自宅から自筆証書遺言書が見つかった」というケースもたまにあります。遺言書の内容は遺産分割協議よりも優先されますが、この場合はどうなるのでしょうか？

この場合は原則、遺言書に基づいて財産を配分します。

後から遺言書が見つかった場合、「見つかった遺言書の内容通りに相続したい」と主張する相続人がいる場合や遺贈がある場合、遺言執行人が選任されていて、かつその遺言執行人が先の遺産分割協議の決定に反対する場合は、見つかった遺言書に基づいた相続登記を行わなければいけません。

例外として、従前の遺産分割協議の決定が遺言書の内容に反するものであっても、相続人全員が遺産分割協議の決定に合意した場合には、遺産分割協議に基づいた相続登記を行うことになります。

遺産分割協議による相続登記｜流れから協議書作成まですべて解説

遺言書がある場合の相続登記の疑問は解消されましたか？不安ならご相談ください

遺言書で不動産を相続することになったら不動産の相続人が以下の書類をそろえて法務局で相続登記を申請しましょう。

• 登記申請書
• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の死亡時の戸籍謄本または除籍謄本
• 不動産を取得する相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺言書（自筆証書遺言・秘密証書遺言は家庭裁判所の検認済証明書を添付する必要あり。公正証書遺言は不要）：登記原因証明情報

自筆証書遺言と公正証書遺言では、検認の手続きが必要か否かが変わってきます。遺言書の内容で相続登記手続きの流れや必要書類も変わってきますし、ケースごとに登記申請書の書き方も変わってきます。遺言書に基づいた相続登記が難しいと感じたら、ぜひベストファーム司法書士法人にご相談ください。適切なアドバイスのほか、遺言書の検認申立書の作成や相続登記で必要な書類の発行についても対応可能です。