相続土地国庫帰属法｜どんな法律？期限は？負担金や固定資産税は？

監修者
ベストファーム司法書士法人
司法書士 | 斉藤圭祐
投稿日2023/03/28
更新日2024/03/15

2021年、『相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（以下、「相続土地国庫帰属法」という）』という法律が成立しました。どんな法律なのか見ていきましょう。

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この記事で分かること

相続土地国庫帰属法とは？

相続する不動産の中には、山林や原野商法で購入してしまった土地など、売ろうにも買い手がつかず、自分で活用することも困難なものがあります。こういった所有者を悩ませる土地を、法務大臣の承認を受けて、国に引き取ってもらうためのルールを定めたのが「相続土地国庫帰属法」です。

相続土地国庫帰属法はなぜ制定された？

条文の第一条を読むとその目的がわかります。※手続きの流れだけ知りたい方は読み飛ばしてください。

第一章　総則（目的）第一条　この法律は、社会経済情勢の変化に伴い所有者不明土地（相当な努力を払ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない土地をいう。）が増加していることに鑑み、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）（以下「相続等」という。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設し、もって所有者不明土地の発生の抑制を図ることを目的とする。
法務省

所有者不明土地を発生させないようにすることが目的だと明記されています。

では、所有者不明土地の何が問題なのでしょうか。所有者が分からないということは、その土地は誰も管理していない状態ですよね？そうなると、雑草は生えっぱなしになり害虫・害獣を呼び寄せたり、不法投棄を招いたり、近隣住民に悪影響を及ぼすことがあります。もっと問題なのは、防災対策が必要な土地などで、所有者が特定できないことで工事が進められない状況が生まれることです。いくら行政でも、個人の財産である不動産を勝手にいじるわけにいかず、必要な整備が進められません。さらに所有者が分からないと、公共事業や都市開発で用地買い取り交渉もできないので、土地活用も進まなくなります。今日本では、このような所有者不明土地の総面積が九州の土地面積を超えるほどになっています。

これほどまでに増えてしまった原因は、不動産を相続する際に名義変更（相続登記）が行われなかったことにあります。相続登記や住所などの変更登記の申請は任意であったため、売却も活用も難しい不動産を相続した方の中には、手間とお金がかかる登記申請を怠る方がいました。

今回の相続土地国庫帰属法は「相続登記の義務化」と合わせて、所有者不明土地を減らすことを期待されています（相続登記の義務化の義務化について詳しくは別記事をご覧ください）。相続登記を任意から義務に変更し、処分に困る土地を国が引き取る制度を導入することで、所有者不明土地を未然に防ぎます。

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制度はいつから開始か？

相続土地国庫帰属制度は、令和５年４月２７日からスタートします。

相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリット

相続土地国庫帰属制度は扱いに困る土地の所有者にとってはまさに救世主のような存在です。困った土地を国に引き取ってもらえば、固定資産税の負担や管理コストなど、これまでかかっていた維持費がゼロになるからです。しかしながら、どんな制度にもデメリットがあります。ここでは相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットを挙げていきます。

相続土地国庫帰属制度を利用するメリット

相続土地国庫帰属制度を利用するメリットは次のようなものが挙げられます。

メリット１：引き取り手を探す手間がない
メリット２：農地や山林も引き取ってもらえる
メリット３：相続放棄せずに土地を手放せる

メリット１：引き取り手を探す手間がない

不動産を手放す際に引き取り手を探さなくて良いというのは大きなメリットです。買い手が見つかる不動産であれば手放すのは簡単ですが、所有者不明土地になってしまうような相続土地は、需要がないエリアであったり、活用が難しい条件に該当したり、買い手を見つけることが非常に困難です。接道義務を満たしていない「再建築不可物件」などは、扱ってくれる不動産を探すことすら大変です。相続土地国庫帰属制度では、引き取ってくれるのは国なので引き取り先をわざわざ探さなくても良いというのが何よりも素晴らしいです。

メリット２：農地や山林も引き取ってもらえる

不動産の中でも手放しにくいと言われる農地と山林も引き取ってもらえます。農地をお持ちの方はご存知だと思いますが、農地は農地法という法律で取引が制限されています。しかも、手放す際には農業委員会の許可が必要で、その許可申請も大変手間がかかります。また、山林については、林業従事者も少なく需要が低いだけでなく、災害リスクや境界が不明確などの理由で売りにくい土地とされています。農地や山林も宅地などと同じように、審査に通れば国に引き取ってもらえます。

メリット３：相続放棄せずに土地を手放せる

これはどういうことかというと、これまでの相続の制度では、いらない土地を国庫に帰属させるためには「相続放棄」するしかありませんでした。しかし相続放棄をすると、その他の必要な遺産もすべて放棄しなければならないというルールがあります。そのため、欲しい財産を相続するために、本音では国に引き取ってもらいたいような土地も仕方なく相続人が引き継ぐ格好になっていました。一般の方にはあまり馴染みがない話なのでピンとこないかもしれませんが、相続放棄せずに土地を国庫に帰属させられるようになったのは、相続土地国庫帰属制度のメリットといえるでしょう。

相続土地国庫帰属制度を利用するデメリット

では、他方のデメリットを見ていきましょう。

デメリット１：制度利用には費用がかかる
デメリット２：引き継ぎが完了するまでかなり時間がかかる
デメリット３：申請手続きが難しい

デメリット１：制度利用には費用がかかる

残念ながら、相続土地国庫帰属制度を利用するのには費用がかかります。国に土地を引き取ってもらう前に審査があり、まずこの審査に「審査手数料」がかかります（金額は執筆時点では不明なので、分かり次第更新します）。これは審査が通っても通らなくても必要な費用です。無事審査が通り、法務大臣の承認を受けたら次は「負担金」の納付が発生します。負担金の金額算定方法については、詳しくは後述します。上記にプラスして、もし申請を専門家に依頼した場合は、その報酬も支払わなければなりません。

デメリット２：引き継ぎが完了するまでかなり時間がかかる

まず大前提として、相続土地国庫帰属制度を利用するためには審査を通す必要がありますが、その準備がかなり大変です。申請にたどり着くまでに結構な時間を要することでしょう。また、申請後の国側の審査にも時間がかなりかかります。法務省の「相続土地国庫帰属制度のご案内」を読むと、「審査期間は、約半年から１年程度が想定されています」と明記されていました。審査項目がかなり多い上に、現地調査もあるため、審査に時間がかかるのはやむを得ないでしょう。

デメリット３：申請手続きが難しい

デメリット２で伝えたとおり、相続土地国庫帰属制度は審査に至るまでの準備のハードルが高めです。建物や残置物がある土地はその撤去をしなければなりませんし、境界調査が必要になるケースもあります。さらに用意する書類も多岐にわたります。役所で取得できる印鑑証明などを集めるだけではなく、その土地の図面、お隣りの土地との境界がわかる写真、土地の形状を明らかにする写真などが必要になります。はじめて相続土地国庫帰属制度を利用する方は、申請までの負担の大きさに驚かれるかもしれません。

相続放棄など相続土地を手放す他の方法との違い

相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリットを分かりやすくするため、他の相続土地を手放す方法と比較してみましょう。

	メリット	デメリット
相続土地国庫帰属制度	・取引相手を探さなくてよい・農地や山林などの需要が低い土地も国に引き取ってもらえる・相続したいらない土地だけを帰属させられる	・20万円を基準に負担金がかかる・知識がないと手続きが難しい・手続きが終わるのに時間がかかる
相続放棄	・比較的費用が安い・農地や山林などの需要が低い土地も国に引き取ってもらえる（他に相続人がいない場合）	・相続発生してから３か月以内に手続きする必要がある・一度相続してしまうと後で利用できない・必要な財産も手放す必要がある・相続放棄しても管理義務が残ることがある
民間の不動産仲介業者	・売買に成功すれば利益を得ることができる・手続きは業者が手伝ってくれるから楽	・購入してくれる取引相手を探す必要がある・売れる保証はない・売買成立後にトラブルが起こらないよう契約内容をしっかりつめて置く必要がある
民間の不動産の引取サービス	・引き取ってもらえる不動産であれば取引が早く引き継ぎができる。・手続きは業者が手伝ってくれるから楽	・引き取ってもらうのにお金を払う（高額になるケースも）・100％何でも引き取ってくれるわけではない（農地は特に難しい）・詐欺まがいの怪しい業者もいるので注意が必要

詐欺業者にご注意ください

原野商法で騙されて購入してしまった土地を持つ方や、そのような土地を相続した方が、詐欺の被害に合うケースが増加しています。土地を手放せず困っている方に、甘い言葉で近寄ってくる詐欺師に関わらないようにしましょう。国民生活センターでも注意喚起がなされています。
“最近の相談では、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとし、その後契約内容の詳細を説明せずに「手続き費用」「税金対策」といった名目でお金を請求するが、実際には原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている、といった「売却勧誘-下取り」型の手口が目立ちはじめています。

国民生活センター

相続土地国庫帰属制度の利用条件

相続土地の国庫帰属を申請するためには、一定の要件を満たす必要があります。また、却下事由や不承認事由も定められています。審査の結果が却下・不承認の場合も、申請のために支払った手数料は返金されませんので、しっかり確認して一度で承認を得るよう努めましょう。

相続土地の国庫帰属を申請できる人は？

「相続や遺贈で土地の所有権を取得した人（相続人）」が申請できます。

基本的には、相続人であれば誰でも申請できます。単独で所有している場合も、複数人で共有している場合でも問題ありません。

ただし、複数人で所有権を共有している土地の申請は、共有者全員で申請しないといけません。土地の国庫帰属に反対する共有者が一人でもいる場合は、申請できません。

売買で土地を取得した方や、法人は対象外です。

どんな土地でも国庫帰属させられる？

残念ながら、帰属させられない土地があります。却下事由と不承認事由がありますので、それぞれ見ていきましょう。

①申請ができない土地（却下事由）

以下のような土地は申請の段階でアウトです。該当していないかチェックしましょう。

建物が存在する

建物が存在している土地は申請できません。

抵当権などが設定されている

担保権または使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地です。

他人による使用が予定されている

通路、墓地、境内地、水路など、土地所有者以外の近隣住民などが使用する予定がある土地です。

土壌汚染がある

土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地（土壌汚染対策法施行規則（平成１４年環境省令第２９号）第３１条第１項・第２項の基準を超える特定有害物質により汚染されている土地）です。

境界が明らかでない

隣接する他の土地の所有者と所有権の境界について争いがある土地や、土地の所有権を主張する第三者がいる土地など、土地の所有権や範囲について争いがある土地です。

これらは申請以前の問題なので、建物の取り壊しや境界調査などを終えてから申請書類に取り掛かってください。

②帰属の承認ができない土地（不承認事由）

次に該当する土地は申請はできますが、事案により審査で不承認になるので注意しましょう。

崖がある土地

崖の勾配が30度以上であり、かつ、高さが５メートル以上のもので、通常の管理に費用または労力が必要な場合など。

車両などの残置物がある土地

土地の通常の管理または処分を阻害する工作物、車両、または樹木などが地上に存在する場合など。

地中埋設物などがある土地

除去しなければ土地の通常の管理または処分をすることができないもの（産業廃棄物、地下にある既存建物の基礎部分やコンクリート片、古い水道管、浄化槽、井戸など）が地下に存在する土地など。

公道に面していない土地

他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）、河川、水路、海に囲まれて公道に通じない土地や崖で土地と公道に高低差がある場合など。

所有権を妨害されている土地

不法占拠者がいる土地や、隣からの排水で土地使用に支障があるような土地など、第三者とトラブルになりそうな土地など。

災害や獣害により近隣住民に被害を生みそうな土地

災害や獣害の対策が必要で、土地に加えなければならない変更措置の程度が大きい土地など。

その他、賦課金の納付が必要な土地など

農地などで農業用水、排水路などの維持管理などにかかる経費として賦課金の納付が必要になると思われる土地など。

要するに、土地の管理維持に多大なコストがかかりそうな場合や、第三者とトラブルに発展しそうな土地は国庫に帰属させないということです。

相続土地国庫帰属制度の利用にかかる費用は？

先に述べた通り、相続土地国庫帰属制度の利用にあたっては、①申請時の「審査手数料」と②承認された後の「負担金」を納付する必要があります。

・審査手数料

審査手数料は、執筆時点では公表されておりません。分かり次第、記事を更新いたします。繰り返しになりますが、手数料は審査に落ちても返金されません！

・負担金

負担金は、標準的な管理費用を考慮して10年分の土地管理費相当額として算出されます。負担金の金額は原則として一筆あたり20万円であり、土地の種目や面積、土地が所在する地域に応じて、面積単位で算定します。

負担金算定の具体例を下表に示します。

宅地	面積にかかわらず、20万円ただし、一部の市街地（※）の宅地については、面積に応じ算定。例えば100㎡の場合548,000円。
田、畑	面積にかかわらず、20万円ただし、一部の市街地（※）、農用地区域の田、畑については、面積に応じて算定。例えば100㎡あたり329,000円。
森林	面積に応じ算定。例えば100㎡あたり215,000円

※都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域。市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと（都市計画法（昭和４３年法律第１００号）第７条第２項）

表内で例示した負担金額は、すべて法務省の負担金額の自動計算シートにより算出しています。面積を入力するだけで簡単に算出できますので、気になる方は一度お試しになられてはいかがでしょうか？

※無料相談は初回90分間になります
※ご相談はご予約後に対面もしくはオンライン面談にて承ります

相続土地が国庫帰属されるまでの流れ

それでは、制度を利用した場合に相続土地が国庫帰属されるまでの流れを確認しましょう。

ステップ１相続土地が国庫帰属できるか法務局へ相談

まずは土地が所在する法務局の本局へ相談してください。インターネットで相談予約が可能で、各都道府県の法務局ごとに予約ページがあります。本記事の最後にリンクをつけておきますので、自分が相談する法務局に予約しましょう。

相談の際には、土地に関する下記の資料を可能なかぎり持参してください。

登記事項証明書
登記簿謄本
法務局で取得した地図や公図
法務局で取得した地積測量図
土地の測量図面
土地の現況・全体が分かる画像や写真

持参された資料をもとに、国に土地を引き取ってもらえるか分かる範囲で判断してもらいます。この段階で却下事由に該当していると申請させてもらえません。

ステップ２承認申請の書類作成

事前の相談を終えたら、申請書類を作成しましょう。書類の作成が完了したら、再度法務局の相談予約をとって書類の不備をチェックしてもらうことをおすすめします。書類に問題がないことを確認したら、審査手数料分の収入印紙（現時点で金額は不明）を申請書に貼り付けて、法務局の窓口または郵送で申請してください。

ステップ３法務大臣（法務局）による審査・承認

提出された書面を基に法務大臣（法務局）が国庫に帰属させるか審査します。書類審査だけでなく、実地調査も行われます。実地調査への同行は必須ではありませんが、該当土地に行くのに難しい場所は、申請者に案内を依頼されることがあるそうです。審査の結果、先にお伝えした「不承認事由」に該当すると承認されません。

・審査にかかる期間

審査期間は、約半年から１年程度と見込まれています。

ステップ４負担金の納付

審査結果を知らせる通知が申請者に届きます。帰属が承認された場合、通知と共に納入告知書が届きます。納入告知書に記載されている金額を期限内に納入告知書を添えて都市銀行やゆうちょ銀行で納付ください。法務局に現金を持っていっても支払えません。期限は通知が到着した日の翌日から30日以内です。

ステップ５国庫に帰属する

負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。もし納付を期限内に行わないと、国庫帰属の承認が失効します。失効してしまうと、大変な申請作業を一からやり直すことになってしまいます。所有権移転登記は国が勝手に行ってくれて、国庫に帰属した土地はその後国が管理してくれます。

相続土地国庫帰属の承認申請のやり方

では、ステップ２の承認申請の方法

相続土地国庫帰属の承認申請に必要な書類

まず必要になる書類から確認しましょう。自分で作成しなければならない書類と、集める書類があります。

作成する書類

承認申請書　※申請書の様式は法務省のWEBページ※からダウンロードできます。
承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真

※法務局承認申請書

集める書類

申請する方の印鑑証明書
固定資産税評価額証明書（任意）
承認申請土地の境界等に関する資料（任意）
申請土地に辿り着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
その他、相談時に指示された資料

承認申請の方法

法務局本局に国庫帰属申請窓口があります。法務局に連絡した上で書類を持っていきましょう。また郵送でも申請可能です。郵送申請の場合は、書留郵便かレターパックプラスに書類一式を入れて法務局本局に送付しましょう。

国庫帰属の申請は誰に相談すべき？

ここまでお読みいただいて感じていただけたかもしれませんが、相続土地国庫帰属制度の申請の難易度はとても高いです。集める資料も多く、作成する資料もネットで調べてすぐに作れるようなものではありません。法務局の窓口で相談にのってくれますが、窓口は土日祝日は閉まっています。お仕事をされている方は、平日に何度も足を運ぶのは難しいのではないでしょうか。こういった場合、法律の専門家に相談をご検討いただくことになりますが、申請者の書類作成の代理が認められているのは、弁護士、司法書士、行政書士のみです。ベストな相談相手を探すなら、基本的には不動産登記に明るい司法書士を探してみるのが良いと思います。