相続登記が義務化！いつから？手続きしないとどうなる？罰則は？

2021年の法改正で、相続登記が「義務化」されることになりました。相続登記とは、不動産をお持ちの方が亡くなった後に、不動産を相続する方の名義に変更する手続きです。一般の方には少し難しい手続きなので、ベストファームも「相続登記」のご依頼をたくさんいただきます。令和６年４月１日から、不動産を相続した方は、相続したことを知ったときから3年以内に登記しなければならなくなり、違反してしまうと10万円の過料が発生します。この法改正は過去にさかのぼって適用されます。相続した実家や土地などの名義を故人の名義のままにしている方は注意してください。それでは、相続登記義務化の詳細を解説していきます。

動画で『相続登記義務化』を徹底解説

法改正！相続登記の申請が義務化されます

法務省の法制審議会（民法・不動産登記法部会）がまとめた「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱」に基づいて、「民法等の一部を改正する法律案」、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律案」が2021年の参議院本会議にて可決・成立しました。

これによって、なんと「相続登記」が義務化されることになりました。

そもそも相続登記とは何でしょう？　

不動産の所有者がお亡くなりになると、その不動産を相続人が引き継ぐために、法務局で登記簿上の所有者を故人から相続人に名義変更しなければなりません。このような相続で発生する不動産の名義変更手続きを「相続登記」といいます（正確には「相続による所有権の移転の登記」）。

相続登記とは｜しないリスクは？流れ・費用から義務化まですべて解説

なぜ義務化？法改正に至った問題とは？

相続登記はなぜ義務化されることになったのでしょうか。それは、「所有者不明土地」が増えてしまい、社会問題化したことが背景にあります。今回の法改正の狙いはこの「所有者不明土地」の発生予防と利用の円滑化です。

「所有者不明土地」とは？

「所有者不明土地」とは、不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、または所有者の所在が不明で所有者と連絡が取ることができない土地のことです。

国交省による「平成28年度地籍調査における土地所有者等に関する調査」によれば、所有者不明土地は土地面積にして約410万ヘクタールに相当し、全国の所有者不明率は20.3％になるそうです。九州の土地面積が368万ヘクタールですから、それを超える土地が、誰のものか分からない状態になってしまっているのです。

「所有者不明土地」が増えると何が問題なの？

所有者不明土地は、公益上のさまざまな問題を引き起こします。身近な一例として、災害対策などで工事をしようとしたときに対象土地の所有者がわからないと、個人の財産を自治体が勝手に工事するわけにもいかず、手が打てなくなるといったことがあります。実際、東日本大震災で、所有者不明土地のせいで用地買収が難航し、復興の妨げとなったそうです。この他にも、所有者の自覚がないことによる不動産の管理放置や、不法投棄・不法占有が行われる可能性、税金や公共料金の回収ができなくなるなどの問題が発生します。

さまざまな問題を引き起こす所有者不明土地がこんなにも増えてしまったのは、①相続登記の名義変更が行われない、②所有者が転居する際に住所変更の登記が行われないからだといわれています。

相続登記の義務化とは？義務化されるとどうなる？

相続登記の義務化により、これまでは任意だった相続登記に期限が設けられ、期限を過ぎた場合に罰則が発生するようになりました。

相続登記の義務化で相続登記に期限！いつまで？

不動産の所有者が亡くなって相続が発生した場合、次の所有者となる方は「相続の開始および不動産の取得を知った日から３年以内」に法務局で相続登記の申請をしなければなりません※。

起算日については「不動産の所有者が亡くなった事実」と「自分が不動産の次の所有者となった事実」の両方を知った日です。基本的には相続により不動産を取得したタイミングとなり、その日から3年を期限として相続登記の義務が発生します。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は「遺産分割協議が成立した日から3年以内」が期限になります。
※法務省 不動産登記法 第76条の2

相続登記の義務化の過料・罰則とは？

相続登記義務化により、正当な理由がないのにも関わらず期限までに申請をしなかったら、10万円以下の過料の適用対象となります。過料とは聞き慣れない言葉ですが、行政が秩序維持のために違反者から金銭を徴収する罰則のことです。過料は犯罪ではないので前科がつくことはありません。とはいえ、お金をとられるだけでも10万円は痛手ですよね。

相続登記の期限を守らなくてよい「正当な理由」とはどういうときか？

ではどんな理由があれば、期限内に相続登記をしなくても、過料が適用されないのでしょうか？宇都宮地方法務局のホームページに下記のように記載されていました。

※正当な理由の例

(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース

(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース

(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

知っていますか？相続登記の申請義務化について｜宇都宮地方局ホームページ

相続登記の義務化はいつから？

相続登記の義務化が開始（改正法施行）されるのは、2024年（令和6年）4月1日からです。注意していただきたいのが、施行以前に発生していた相続にも適用される点です。次項で解説します。

相続登記の義務化は過去の相続分も対象？いつまでに申請すればいいのか

「不遡及（ふそきゅう）の原則」といって原則的に法律は過去に遡って（さかのぼって）適用されることはありませんが、今回の改正法は施行日（2024年4月1日）よりも前に相続で取得した不動産についても遡って相続登記義務化の対象となります（遡及適用）。

過去の相続分の相続登記の期限は、「不動産の取得を知った日」あるいは「施行日」のどちらか遅い日から3年以内です※。施行日の時点で取得した不動産を故人の名義のまま放置していた場合は、施行日（2024年4月1日）から3年以内に相続登記を申請してください。

一方で、故人から不動産の存在を伝えられていなかったなどの理由で、施行日を過ぎてから自分が不動産を所有していることを知った場合は、不動産の相続を初めて知った日から3年以内に相続登記を申請します。

※法務省 民法等の一部を改正する法律 附則 第5条 

相続登記義務化とともに見直しされた制度

所有者不明土地の解消を狙って施行される今回の法改正。相続登記の義務化以外にも、「相続人申告登記」、「相続土地国庫帰属制度」、「住所等の変更登記の申請義務化」といった制度の見直しがあります。相続登記の義務化に関連するものばかりですので、概要をおさらいしていきましょう。

相続人申告登記とは？

相続登記の義務化と合わせて覚えておきたいのが新設される「相続人申告登記」です。「相続人申告登記」とは、①登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始されたことと②自分がその相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の義務をとりあえず果たしたものとして扱ってもらえる制度です。

相続人申告登記とは｜いつから？必要書類や費用まで司法書士が解説

※法務省 不動産登記法 第76条の3

相続人申告登記はなぜ必要？

相続登記の申請期限内に遺産分割協議がまとまるとは限りません。所有者が亡くなって、次の所有者が決まるまでの間は、相続人が全員でその不動産を共有していることになります。申請期限までに協議がまとまらないことを理由に、相続人たち全員で法定相続分でとりあえず登記させるとなると、相続人全員分の戸籍収集をはじめとした資料収集の負担が大きく、さらに遺産分割協議でこれから決めようとしている相続分とは異なる内容で登記をすることになるので、後々のトラブルの不安など心理的にも健全ではありません。

このような場合に「相続人申告登記」を利用すれば、相続登記を期限内に申告しなくても、過料を免れることができます。申告すると、申告した相続人の氏名・住所等が登記されて持分までは登記されません。登記簿でとりあえず相続人の所在だけは分かるという状態にしておく形です。この制度は、相続人がたくさんいる場合も、申告者本人だけで自分が相続人であることが分かる戸籍謄本などを提出すれば申出ることができます。簡単に手続きすることができますが、相続登記の申請義務を果たしたとされるのは、申告した本人だけなので注意が必要です。各相続人がそれぞれで「相続人申告登記」を行ってください。

当然ですが、遺産分割協議がまとまったら、不動産を相続する相続人が名義変更登記を行わなければなりません。この場合も遺産分割が成立した日から３年以内が期限になります。

相続人申告登記はいつから？

相続人申告登記が利用可能になるのは、相続登記の義務化と同じく、2024年4月1日からです。

相続土地国庫帰属制度とは？

「相続土地国庫帰属制度」は簡単にいうと、相続した不要な土地を国に引き取ってもらうための制度です。いらない土地を相続しても処分に困る……ということが動機になって相続登記をしない人が増えてもいけません。所有者不明土地を減らすためには、相続しても使いみちがなく、買い手もいないような土地の対策を講じる必要があります。

相続土地国庫帰属法｜どんな法律？期限は？負担金や固定資産税は？

※法務省 相続土地国庫帰属制度の概要

相続国庫帰属制度はどんなときに利用できる制度？

相続で土地の所有権を取得した相続人が、申請することが出来ます。共有地の場合は土地の共有者全員で申請しないといけません。ただし、なんでもかんでも引き取ってもらえるわけではなく、次のような土地は引き取ってもらえません。

• 建物、工作物、車両等がある土地
• 担保権などの権利が設定されている土地
• 通路など他人に使用される予定の土地
• 土壌汚染や埋設物がある土地
• 境界が明らかでない土地
• 危険な崖がある土地

また、国に引き取ってもらうには法務大臣（申請窓口は法務局）の承認が必要です。申請時には審査手数料が発生し、国に土地を引き取ってもらうことが認められたら負担金の納付も必要です。負担金の算定方法などの詳細は、別記事で解説しています。こちらの記事をご覧ください。

相続国庫帰属制度はいつから？

「相続国庫帰属制度」は2023年4月27日から利用できます。制度の開始前に土地を相続した方でも申請できます。相続以外で取得した土地は引き取ってもらえません。

氏名や住所の変更登記も義務化される

相続とは関係なく、登記上の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名が変更になった場合の変更登記についても、任意から義務に変わります。前述したとおり、所有者が転居する際に住所変更の登記が行われないことが、所有者不明土地の原因のひとつになっているからです。所有する不動産を売却したり、転居したりして、登記簿に記載されている住所などの情報に変更が発生したら、その情報の変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

住所変更登記などが義務化！施行日はいつから？何が変わる？

※法務省 不動産登記法 第76条の5

氏名や住所の変更登記の義務化はいつから？

氏名や住所の変更登記の義務化は、2026年（令和8年）4月1日からです。こちらも、施行前に住所など変更が発生していたケースにも適用されます。引っ越しなどで住所が変わったのに名義変更されていない方などは、施行日から２年以内に変更しないといけません。

氏名や住所の変更登記にも過料がある？

相続登記と同じく、氏名や住所の変更登記も過料があります。正当な理由がなく２年以内に申請をしなかったら、5万円以下の過料が適用されます。

この場合の「正当な理由」に該当する具体例は今後通達などで明らかにされていく予定です。

相続登記を放置している人には、「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届くかも！

「長期間相続登記等がされていないことの通知」とは、相続登記が長年行われていない土地があることを伝えるために、法務局が送っている書面です。怪しい書面ではありません。平成30年から全国の法務局で、登記簿の情報から30年以上相続登記が行われていない土地を探し、その土地の所有者の法定相続人を見つける作業が行われています。この作業の対象とされた土地の登記簿には、「長期間相続登記がされていない」と登記されます。法務局は相続登記を促すために、このような土地の相続人の任意の１名に対して「長期間相続登記等がされていないことの通知」を送付します。相続人全員に送られるわけではないので注意しましょう。この通知をすでに受け取っている方は、相続登記義務化がスタートすると、制度開始から３年以内、つまり2027年3月31日までに相続登記を済ませないといけません。「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いてもパニックになる必要はありませんが、絶対無視はしないでください。

「長期間相続登記等がされていないことの通知（お知らせ）」が届いたら法務局に！

相続登記をしないまま放置するとどうなる？リスクは？

相続登記の期限は3年です。しかし3年も猶予があると思い、先延ばしにしても良いことはありません。相続登記をしないと、次のような不利益が生じるリスクがあります。

不動産を売却できない

不動産を売却できるのは原則として名義人だけです。不動産を売却するときには、実際の名義人と登記簿上の名義人が必ず一致していないといけません。たとえ不動産の元の所有者と親子関係があっても、個人名義のまま売却することはできません。

不動産を担保にして融資を受けられない

不動産を担保にすれば金融機関からお金を借りることができますが、この際、不動産に抵当権を設定します。

抵当権の設定は、抵当権者（融資元）と登記簿上の所有者が共同で申請しなければならないので、自分名義の登記がなければ抵当権設定ができません。よって、相続登記をしないまま、融資を受けることはできません。

相続人が増えて、相続登記が複雑になる

相続手続きが完了する前に相続人が死亡してしまうケースもあります。そうなると不動産を相続する権利はさらにその親族（配偶者や子、親など）に移り、権利を持つ方がネズミ算式に増えていきます（数次相続といいます）。特に長年相続登記がされていなかった不動産だと相続人が30名を超えることもあります。

祖父名義の土地でこんなに苦労するとは。相続人が30名以上になった事例

相続人が増えるほど相続人の確定や必要書類の準備にも時間を要することとなり、相続登記の手続きが難航します。

相続登記が義務化されたら自分で手続きできるか？

結論から言うと、ケースによってはご自身で相続登記の手続きをすることも可能です。ただし、相続の内容や個人の能力などで必要になる知識量やかかる負担が大幅に変わるので、「出来る」とも言いきれません。

相続内容が実家のマンションだけ、相続人が1人だけのような簡単なケースで、かつ相続人が平日に役所に行く時間が十分にあるようならば、最後まで手続きできるかもしれません。しかし、実際にはそんなシンプルなケースはそう多くなく、ベストファームにご相談された方の中には、初回面談では自分で手続きすると決断され途中で諦めてご依頼いただく方が大変多くいらっしゃいます。

特に長い間相続登記されておらず、義務化されたことをきっかけに登記される場合は、土地・建物の権利関係が複雑になっていることも多いので、専門家のサポートがあったほうが良いです。

相続登記を自分でやる方法｜司法書士に頼むべきケースは？

実際の相続登記手続きの流れは？費用はどのくらいかかる

相続登記はご自身で手続きをすることも可能としましたが、実際の相続登記の流れをご覧ください。

• ステップ１：遺言書の調査
• ステップ２：相続人の確定
• ステップ３：相続財産（預貯金や車など不動産以外含む）の調査
• ステップ４：相続人と遺産分割協議を行って財産の配分を決める(遺産分割協議書を作成する)
• ステップ５：登記申請書を作成する
• ステップ６：不動産を管轄する法務局に相続登記を申請する

手続きによっては、たとえシンプルな相続でも合計で10通程度書類の発行が必要になります。この中でも特に骨が折れるのは相続人の確定や相続財産の調査です。人数分の戸籍や住民票、場合によって名寄帳などが必要となり、各種書類を発行するために手数料が要ります。役場とのやり取りや手続きにも労力もかかり、遠方の役場まで出向くこともあります。このように知識や経験、時間や労力が必要になるので、登記を専門とする司法書士にご一任いただいた方が負担が減ります。

また相続登記の費用としては書類の発行手数料と、登録免許税と呼ばれる税金の２つです。この２つだけでも数万円～かかります。必要となる書類の種類や枚数は相続人や不動産の数などで変わってきますし、登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算されるので、一概にどのくらいかかるかお伝えするのは難しいです。司法書士にご相談いただければ個別の案件に応じてアドバイスができます。

相続登記の相談先は？誰に聞くのが正解？

不動産名義変更（登記）の専門家は「司法書士」です。登記業務は司法書士の独占業務で、法律で司法書士以外は、税理士や行政書士であっても代理することを許されていません。当然、相続登記の義務化を含めた今回ご紹介した制度に関しても、司法書士がしっかり準備しているはずです。

まとめ：相続登記の義務化のポイント

あらためて、相続登記の義務化のポイントをおさらいします。

自分で手続きするかどうかはあなた次第ですが、もし相続登記でお困りならベストファームの司法書士への相談を検討ください。ベストファームはグループ内に税理士法人や不動産仲介の法人があります。登記だけでなく、税申告や不動産売却まで幅広くご相談いただけます。