こちらでは、遺産相続における不動産の名義変更手続きについてのご説明をいたします。
相続が発生した場合、亡くなった方（被相続人）名義の不動産について、名義を相続人へと変更する手続きが必要になります。相続での不動産名義変更の場合、相続人全員での遺産分割協議がまとまり、遺産分割協議書が完成している事が前提になります。名義変更をしなかった為に、後々手続きが複雑になり、そこで相続人間でのトラブルに発展してしまうというケースもあります。ですので、この相続不動産の名義変更は速やかに行う必要があるのです。
※不動産は民放により事項取得が可能となります。相続した土地や家屋が、一定の期間他人に占有されていた場合、その他人の意図は別としたとしても、その人の財産となり得る財産の手続きを進められてしまう可能性もあります。その占有を止めさせるためにも、法的な手続きをきちんととらねばならず、自分の所有する不動産にも関わらず反対に訴えられてしまうという事もあります。法律に、「権利の上に眠るもんは保護に値せず」という文言があります。自分のモノは自分のもととして、速やかに名義変更の手続きを行いましょう。
不動産の名義変更の流れは以下のとおりです。
・被相続人の出生～死亡までの一連の戸籍を全て取り寄せて揃え、相続人の特定をします。
・途中の戸籍が抜けていたりすると、法務局で受付されませんので、改製原戸籍なども含め養子や婚姻関係などを詳しく読む必要があります。
・相続財産の対象となっている不動産の特定をします。分筆されていたり、私道がある場合等は注意が必要です。
・ご自身で名義変更をされた方で、相続するべき不動産の一部が相続出来ておらず困っているケースいうのも時々見られます。
・誰が相続するのかを遺産分割協議書で正式に決定をします。
・この分割協議書の内容が不十分な為に、法務局より補正が入り、何度も自宅と法務局を行き来したり、相続人の方に訂正印をお願いする為に郵送のやり取りをするという方がいるようです。法的に有効な内容でなくては受理されません。
・法務局にて不動産の登記申請の手続きをします。
・申請に必要な書類全てを揃えて、法務局へ申請をします。
・ご自身で手続きをする場合は、法務局の窓口へ行き、相談しながら申請書を作成します。
・司法書士が申請をする場合は、オンライン申請という手続き方法がありますので、ご自身でされるよりスムーズです。
・１、２週間ほどで登記が完了したら、法務局へ行き自分名義となった登記識別情報（権利証）を受取ます。
・登記識別情報は、紙っぺらです。ご自身で申請されて場合は、この紙のみ渡されます。
・司法書士へ依頼をした場合は、法務局へいく必要がありまあせん。また権利証も製本をしたものを内容の説明をしてお客様へとお渡ししています。
登記申請に必要な書類は、遺産分割協議がどのように行われたかによって内容が変わってきます。
具体的な内容か下記のとおりです。
1)被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本
2)法定相続人全員の戸籍謄本
3)法定相続人全員の住民票
4)相続する不動産の固定資産税評価証明書
評価証明書書類は、市区町村で取得が可能です。東京２３区の不動産については、都税事務所での取得になります。
1)被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本
2)法定相続人全員の戸籍謄本
3)法定相続人全員の住民票
4)相続する不動産の固定資産税評価証明書
5)法定相続人全員の印鑑証明書（３ヶ月以内に取得したもの）
6)遺産分割協議書（相続人全員の署名捺印のされたもの）
登記する為の申請書の作成について、当司法書士にご依頼の場合は、全て司法書士が担当いたします。通常、登記の申請は、登記申請書に必要書類を添付し、相続する不動産の所在地を管轄する法務局へと申請をします。提出した内容に不備等がなければ、１、２週間ほどで登記が完了します。登記の申請には税金（登録免許税）の納付が必要となります。必要となる税金は、固定資産税評価証明書に記載の不動産価格の１０００分の４を乗じた金額となります。
※例：固定資産税2000万円の不動産の場合、4／1000ですので、８万円が登録免許税となります。
相続人同士で土地を複数の土地に分ける場合には、相続登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要があります。この場合、地積測量を行い１つの土地を複数の土地へ分ける手続き（土地分筆登記）という申請が必要になります。その手続きをしてから、各相続人名義にそれぞれを名義変更することになります。
この時の分筆については、土地家屋調査士の仕事となります。この分筆のみパートナーの土地家屋調査士が担当し、不動産の登記申請に関する手続きについては、すべて当事務所の司法書士が対応いたします。まずは、お気軽にご相談ください。
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