相続登記を自分でやる方法｜司法書士に頼むべきケースは？

「相続登記」とは相続した不動産（土地と建物）を名義変更（所有権の移転登記）をすることです。2024年から相続登記は義務化され、相続した不動産は相続登記の手続きをしなければなりません。

相続登記といえば司法書士のような専門家への依頼が必要というイメージもありますが、あくまでも司法書士の職務は本人の法律行為の「代理」なので、もちろん親族ら相続人が自分(自力)で手続きを進めることもできます。

今回は自分でやる場合の相続登記手続きの流れや注意点、必要書類、費用を解説していきますので、この記事を参考にぜひ自分で相続登記に挑戦してみてください。

また相続登記によっては手続きの複雑化により司法書士へのご相談を検討すべきケースもございます。司法書士に頼むべきケースと依頼時の費用についてもご紹介します。

相続登記の手続きを自分で進める時の流れ【全手続き】

「被相続人」（財産の所有者）が亡くなると相続（財産の承継）が発生し、相続登記の義務が生じます。財産の分配後、不動産を相続することとなった相続人は相続登記の手続きを行わなければなりません。相続人が司法書士を頼らずに自分で相続登記をする場合は次の手続きを始めます。

STEP1 遺言書の有無を確認する

相続登記の前に、まずは財産の配分を決めていきます。

財産の配分と聞いて「遺産分割協議」が思い浮かぶかもしれませんが、遺言書がある場合は被相続人の最後の意思を尊重し、遺言書に基づいた財産の配分が最優先となります。そこでまずは故人が遺言書を遺しているかどうか確認しましょう。

遺言書は最寄りの公証役場の遺言検索システムを利用して探しましょう。公証役場で作成された遺言なら簡単に照会できます。また、自宅に保管されていることもあるので、遺品整理を行いながら、故人の部屋や家の中を探します。こうした調査の結果、遺言書が見つかったら「検認」(開封手続き)を経て内容を確認し、遺言書の記載通りに相続人が財産の配分を行い、不動産を取得した相続人は相続登記を行います。

なお、遺言書がある場合は相続人が遺言書内で決められているため、相続人調査・確定の必要がないなど手続きを省略できます。また遺言書の種類によっては検認の必要がない場合もあります。遺言書がある場合は次の記事をご覧ください。

遺言書がある場合の相続登記｜必要書類と流れをわかりやすく解説

遺言書がない場合は、財産の配分を遺産分割協議で決めます。遺産分割協議を行うためには、次のステップ以降で説明する相続人の調査と財産の調査が必要になります。また遺言書がある場合でも、開封後に遺言書が無効と判断された場合や遺言書に記載のない財産が見つかった場合、相続人（全員）が遺言書の内容に反対している場合は、遺産分割協議を行う必要があります。

STEP2 相続人の調査・確定を行う

遺産分割協議では相続人全員の合意が必要（民法907条）です。遺産分割協議時には相続人全員の意見の聴取が必要になってくるので、事前に相続人を調査・確定させておかなければなりません。そのため遺産分割協議の準備は相続人を探すところから始まります。

民法ではその相続人となり得る続柄が定められており、絶対相続人となる配偶者のほか、「第1順位」として子ども、「第2順位」として親、「第3順位」として兄弟姉妹までが相続人となります。さらに、これらの相続人が被相続人より先に亡くなると「代襲相続」が発生し、さらにその子や孫、甥姪といった遠戚の方も相続人となる可能性があります。相続人は自分で把握している親族だけとは限りません。代襲相続が発生している場合は特に注意して相続人を調査する必要があります。

相続人を調査する際には、被相続人の戸籍を利用します。

必要書類	何に使う？	申請場所	準備物
被相続人の出生時から死亡時までの連続した戸籍（戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本）	被相続人の死亡を確認し、被相続人の相続人を特定するために必要	被相続人の本籍地のある市区町村役場で取得可能 本籍地が分からないときは、被相続人が住んでいた市区町村役場にて「本籍地の記載」を希望して住民票を取得	本人確認書類と印鑑※ 直系の親族（父、母、子、孫）以外が請求するときは委任状

戸籍には婚姻・離婚・養子縁組・認知といった情報があるので、何人の子供をもうけたかがわかり、相続人を正確に特定することができます。申請時に役場の窓口の方に「出生までさかのぼった戸籍をすべて取得したいです」と声がけしましょう。戸籍の内容を確認し、相続人を1人ずつ、相続人の範囲が確定したら、相続人全員分の戸籍謄本を集めておきましょう。

相続人が確定したら、次は相続財産の調査・確定です。

STEP3 相続財産の調査・確定を行う

財産のうち不動産を特定するためには、まず次の書類を発行します。

必要書類	申請場所	準備物
名寄帳	不動産の所在する市区町村役場または都税事務所	本人確認書類と印鑑、住民票等の写し、戸籍の写しなど相続人であることを証明できるもの※自治体により異なるので必ず申請先に確認する
固定資産税課税明細書	固定資産税納税証明書に同封。被相続人の自宅などで探す	再発行不可
登記済権利証や登記識別情報、登記完了証	被相続人が登記した際に発行される。被相続人の自宅などで探す	再発行不可

不動産は一定の評価額を下回る場合に固定資産税がかからず、その場合は固定資産税課税明細書が送付されないので登記済権利証や登記識別情報、登記完了証も並行して探しましょう。

なお固定資産税課税明細書や登記済権利証や登記識別情報、登記完了証は役場などで再発行ができません。被相続人の自宅などから見つからない場合は、名寄帳を取り寄せます。

ただし、名寄帳は不動産の所在する市区町村役場または都税事務所で作成されるので、被相続人の不動産の所在地をある程度把握している必要があります。

不動産以外にも動産、預貯金などの財産も調査する必要があるのですが、今回は割愛します。

「相続財産が把握できない」なら相続財産調査！やり方は？司法書士が解説

STEP4 遺産分割協議を行う

遺産分割協議で「どの相続人がどの財産を相続するのか」財産の配分について取り決め、決定に対して相続人全員の合意を得る必要があります。

遺産分割協議の形式は法律で定められておらず、相続人全員が一堂に会する必要はありません。ただし、会議室を借りるなどして相続人全員が同じ時間・空間で集まった方がスムーズに協議が進みます。円滑な合意形成のため取りまとめ役を一人決めることをおすすめします。

また、遺産分割協議では一度にすべての財産の分割について取り決める必要はありません。「一部分割」として特定の財産（例えば不動産）のみの配分に関する遺産分割協議を進めることも可能です。

遺産分割協議が成立したら今度は協議の決定と登記事項証明書の内容をもとに「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員の実印で押印してもらいます。登記事項証明書の取得に必要なものは特にありません。不動産を管轄する法務局で取得可能です。遺産分割協議書はこの後の相続登記の手続きでも使用するので必ず作成しましょう。

遺産分割協議による相続登記や遺産分割協議書については以下の記事でも詳しく解説しています。

遺産分割協議による相続登記｜流れから協議書作成まですべて解説

無論、遺産分割協議で話がまとまらず、相続人全員の合意が取れないこともあるでしょう。そのような場合は家庭裁判所で遺産分割調停（遺産分割審判）を申し立て、調停委員を交え、遺産分割について話し合います。 調停が成立したら遺産分割調停調書が作成されるので、控えておきましょう。

STEP5 相続登記の必要書類を集める

不動産の相続登記に必要な書類を集めましょう。

必要書類	何に使う？	申請場所	準備物
被相続人の出生時から死亡時までの連続した戸籍（戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本）	被相続人の死亡を確認し、被相続人の相続人を証明	相続人調査の際に取得済	相続人調査の際に取得済
相続人全員の戸籍謄本	相続人の証明	相続人の本籍地のある市区町村役場	本人確認書類と印鑑※ 直系の親族（父、母、子、孫）以外が請求するときは委任状
被相続人の住民票の除票	被相続人と不動産の所有者が同一人物であることを証明	被相続人が最後に住んでいた市町村の役場	本人確認書類と被相続人との続柄がわかる戸籍謄本
遺産分割協議書	登記原因証明情報として相続登記の原因となった事実(遺産分割協議)を証明	相続人が作成	相続人が作成
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書の押印の証明	各相続人が住む市町村の役場	本人確認書類と印鑑カード（印鑑登録証）※印鑑の持ち主本人が取得
遺産分割協議の結果、不動産を取得する相続人全員の住民票	登記後に新たに名義人となる、相続人の住所を証明	各相続人が住む市町村の役場	本人確認書類
固定資産評価証明書	不動産の登録免許税の課税価格となる固定資産評価額の証明	不動産の所在する市区町村役場または都税事務所	本人確認書類と相続人の戸籍謄本や被相続人の除籍謄本
登記申請書	相続登記を申請する際に必要	相続人が作成	相続人が作成
登記事項証明書	登記申請書作成の際に相続する不動産について正確に記入する際に必要	遺産分割協議書作成の際に発行済 ※添付は不要	遺産分割協議書作成の際に発行済 ※添付は不要

遺言書に基づく相続登記の場合、すでに不動産を取得する相続人が遺言書で取り決められているので、次のとおりいくつかの書類が不要になります。

• 相続人調査・確定のために被相続人の戸籍をさかのぼって集める必要はありません
• 遺産分割協議が不要なので相続人全員分の印鑑証明書は不要です
• 戸籍謄本や住民票の準備は不動産を取得する相続人の分のみです

遺言書に基づく相続登記の場合、検認の手続きが必要になるものの、遺産分割協議に基づく相続登記と比べて必要書類を集める手間は多少軽減されます。

STEP6 登記申請書を作成する

不動産の相続人は登記申請書を作成します。登記申請書の様式は法務局のホームページで公開されていますのでダウンロードして印刷しましょう。以下に沿って記入していくだけです。

記入箇所	記入事項
登記の目的	「所有権移転」と記入する
原因	被相続人の死亡日（戸籍上の死亡日）を記入する
相続人（被相続人）	被相続人の氏名と、相続人の住所と氏名、連絡先の電話番号を記入する
添付情報	添付する書類のこと。法務局の記入例を参考に記入する
登記識別情報の通知希望	特段の事情がなければ、通知を希望する
申請日	登記申請書を提出する日を記入する
法務局	不動産の所在地を管轄している法務局を記入する
課税価格	市町村役場・都税事務所で発行できる「固定資産評価証明書」をもとに課税価格を記入する
登録免許税額	登録免許税額は課税価格の0.4%で算出し記入する
不動産の表示	法務局で発行できる「登記事項証明書」をもとに記入する

STEP7 不動産を管轄する法務局に相続登記を申請する

STEP5で集めた書類とSTEP6で作成した登記申請書を不動産を管轄する法務局に提出し、相続登記を申請しましょう。

自分で相続登記は厳しそう。司法書士にどこまで依頼できる？

司法書士は全相続人の依頼に基づき「遺産整理受任者」として相続手続き全般の代理人となることができます。相続登記の手続きの中で司法書士の業務範囲のものは以下の通りです。

• 相続人調査・確定
• 相続財産（不動産）の調査・確定
• 遺産分割協議書の作成
• 相続登記に必要な各種添付書類の取得
• 相続登記の申請手続き

このように相続発生から相続登記までほとんどの手続きを司法書士が代理することができます。

相続登記を司法書士に依頼したほうが良いケース【実はこんなに…】

「親族が少ない」「不動産は実家とその土地しかない」「時間に余裕がある」といった場合、自分で相続登記を進めることも選択肢の一つとして挙げられます。ただし、次のようなケースにひとつでも該当するのであれば司法書士への相談や依頼を検討した方が良いです。

親族が多く、相続人が増える可能性がある

冒頭で説明した通り「第1順位」として子ども、「第2順位」として親、「第3順位」として兄弟姉妹までが相続人です。子供や兄弟の数が多いなど親族が多いと当然相続人の対象となる範囲が広がり、相続人も多くなります。加えて以下の場合はさらに相続人が増える可能性があるので注意です。

• 被相続人の死亡時に相続人がすでに死亡しており、「代襲相続」によりその相続人の子や孫が相続人となる場合
• 被相続人の死亡後（相続開始後）に相続人も死亡し、「数次相続」によりその相続人を被相続人とした相続の手続きが発生している場合
• 元配偶者との間に子供がいる場合

相続人が多ければ、相続登記の際に必要となる戸籍や住民票などの書類が増え、各地の市区町村役場に申請して書類を取得しなければなりません。前述の表を見て必要書類の量に驚いたかもしれませんが、相続登記の必要書類の準備は想像以上に骨が折れる作業になります。司法書士ならば相続人の調査から確定まで対応できますし、相続登記に必要な各種添付書類の取得も代理できます。

相続人の中に行方不明者がいる

遺産分割協議は必ず相続人全員で行わなければならず、行方不明の相続人抜きで協議を進めることはできません。まずは行方不明の相続人の住所を特定し、連絡を試みる必要があります。住所を特定できない場合には、必要書類をそろえて家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらう必要があります。相続人が長期間行方不明の場合は「失踪宣告」を申し立て、法的に死亡したという扱いにすることも可能です。これらの手続きには専門的な知識が必要になるため、相続人に行方不明者がいるならば司法書士に相談しましょう。

相続人の中に未成年者がいる

未成年者は原則として遺産分割のような法律行為を行うことができません。そのため、未成年者の親が「法定代理人」として遺産分割協議を進めることになります。

しかしながら未成年者が相続人となる場合、未成年者の親も同様に相続人となることが多く、その親は自身も相続人として相続しながら、法定代理人として未成年者の相続分も相続することになってしまいます。

現実には親が子に不利益になるようなことをするつもりがなくとも、このように相続人が法定代理人として他の相続人の利益を侵害する関係は「利益相反」として扱われ、未成年者の親は未成年者の遺産分割を代理できなくなります。

親が法定代理人となれない場合、必要書類をそろえて家庭裁判所に別途「特別代理人」を選任してもらわなければなりません。利益相反となるケースについては専門的知識がないと判断が難しいです。未成年者の相続人がいる場合もまずは司法書士に相談しましょう。

相続人の中に認知症の人がいる

遺産分割協議を成立させるには、最低限の判断能力（意思能力）が必要です。相続人の一人が判断能力がない状態で遺産分割協議を行うと、その協議の決定は無効となります。認知症などで判断能力が低下している方の遺産分割（法律行為）を代理できるのは「成年後見人」です。家庭裁判所で成年後見人を立てる手続きをするためにも数多くの必要書類を集めなければなりません。成年後見人選任の申立ならば司法書士が対応可能です。

先祖の名義のまま不動産が放置されていた

不動産の名義が先祖のまま変更されていない場合、その間に相続人が亡くなることで数次相続が発生して、孫やひ孫、玄孫（やしゃご）が相続人となり、ネズミ算式に相続人が増えます。こうなると相続人の調査・確定に時間がかかるだけでなく、相続人全員分の必要書類を集めるのにもかなりの労力が要ります。

また遠戚ということもあって相続人間の関係も疎遠になっており、連絡が取りにくいことも多いです。そうなると相続人全員での遺産分割協議を行うのも難しくなります。

司法書士であれば相続人調査から円滑な遺産分割協議書の作成、相続登記申請まで任せることができるので、特にこのケースではぜひ司法書士に依頼したいところです。

保存期間を過ぎた書類がある

相続登記の際には「被相続人の住民票の除票」を提出する必要があります。

現在、住民票の除票は役場で150年間保管することになっていますが、令和元年(2019年)6月20日の住民基本台帳法改正までは保管期間がたったの5年でした。施行日を迎えることなく5年の保存期間が過ぎ、廃棄されているものも多いです。被相続人の住民票の除票がない場合「上申書」と呼ばれる書類を作成して法務局に提出しなければいけないこともあります。上申書は不足書類を補う趣旨の添付書類のことです。司法書士は上申書作成のアドバイスができます。

不動産が遠方にある

実家や別荘など遠方の不動産を相続することは意外とあります。相続登記の申請は各不動産を管轄する法務局で行わなければなりません。

不動産が遠方にあっても書類の申請や提出には郵送で対応していることも多いのですが、直接窓口に出向く方が申請書や添付書類に不備があった際にスムーズに対応できます。

司法書士に依頼すれば遠方の法務局や市区町村役場で必要書類の取得も代理できますし、そもそも提出書類に不備が発生することも少ないので安心です。

代償分割や換価分割で遺産分割をする

遺産分割協議では不動産の分け方についても取り決めます。

換価分割	財産を売却して現金化し、法定相続分を目安に「妻に500万円、息子に300万円」などと現金で相続する遺産分割の方法のこと
代償分割	分割しにくい財産（不動産など）がある場合に、特定の相続人が現物で相続する代わりに、その相続人が他の相続人に対して、法定相続分との差分を現金で支払って調整する遺産分割の方法のこと

現金が絡んでくるので相続人の間でもめやすくなり、必要な手続きも複雑です。

遺産分割協議書の作成は司法書士でも対応できます。自分で遺産分割協議書を作成するよりも、法務局の窓口で差し戻されない、正確な遺産分割協議書を作成したいなら司法書士に依頼しましょう。

仕事や育児、介護で平日に時間的な余裕がない

相続登記の必要書類には戸籍や住民票などがあり、市区町村役場や法務局で申請・取得します。ただ、役場や法務局は土日にはやっていないので必要書類は平日のうちに取得するしかありません。仕事や育児、介護で平日の昼間に役所に行けないという方は少なくないはずです。

司法書士であれば必要書類の収集を代理できるので、時間的な余裕がなくても必要書類を集めることができます。

売却の予定や相続税申告などを控えており、急いで相続の手続きを進めたい

相続手続きは人生で何度も経験する手続きではないので、不慣れな手続きで時間がかかってしまったりミスにより役場から書類が差し戻されたりするかもしれません。司法書士に依頼すれば書類収集や相続登記の業務経験を活かし、迅速かつ正確に対応してもらえます。

相続登記にかかる費用｜自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合

相続開始からすべて自分で（相続人だけで）相続登記に向けて相続手続きを進めていく際にかかる費用は「登録免許税」と「各種書類発行に必要な手数料」です。

	費用
登録免許税	相続登記申請の際にかかる税金。不動産の価額（固定資産税評価額）×1,000分の4
各種書類発行に必要な手数料	各種必要書類の発行や郵送に必要な手数料。1,000円〜5,000円

相続登記に関する諸手続きを司法書士に依頼する場合は「報酬」が発生します。報酬の相場は案件にもよりますが5万円〜20万円です。法律で司法書士の報酬が定められているわけではありません。

【相続登記の費用】何にいくらかかる？ケース別解説

まとめ：相続登記に少しでも苦心したら、いつでもご相談ください

相続登記（相続手続き）は相続人の調査・確定から始まります。その調査のためにもまずは各種書類を集めなければなりません。司法書士であれば代理で被相続人や相続人全員分の必要書類の収集（印鑑証明書除く）を取得できるので、わざわざ役場の開いている平日に休みを取って役場を巡る必要もありません。日常生活や相続税申告など他の相続手続きもあるので相続人や不動産の調査ばかりしているわけにはいきませんよね。

それに書類を取得したら終わりではなく、被相続人の戸籍から相続人の情報を読み解き、相続人を確定させなければなりません。遺産分割協議では相続人全員の合意が必要ですので、この調査で相続人が漏れると、遺産分割協議が無効になります。それに相続人調査には案件によっては専門家でも１〜２ヶ月かかり、自分でするとなるともう少し時間がかかると見込まれます。

司法書士であれば正確かつ迅速に戸籍を読み解き、相続人を漏れなく確定できます。

また、遺産分割協議が終わると遺産分割協議書を作成しなければなりませんが、遺産分割協議書に不備があると法務局の窓口で相続登記の申請書類として認められません。司法書士であれば遺産分割協議書も作成できるので申請書類が差し戻される心配はないです。

司法書士の報酬相場は5万円〜20万円ですが、相続登記までの諸手続きにかかる労力を考えれば、司法書士へのご依頼を検討された方がよろしいかと思います。

相続登記について法務局の窓口では個別の相談はできませんが、司法書士であれば各相談者の状況に合わせた適切なアドバイスが可能です。相続登記に少しでもぜひ苦心したらベストファーム司法書士法人にご相談ください。